初めての不動産投資

初めに

コロナ禍で先が見えない中、将来の備えとして不動産投資に興味を持つ人が増えています。今回は初めての不動産投資を成功させるために押さえておくべきポイントをまとめました。皆さんの参考になれば幸いです。

不動産投資とは

土地や建物など、不動産を購入して、それを人に貸すことで賃料収入(インカムゲイン)を得る投資方法です。また上手く行けば、購入した不動産を転売して売却益(キャピタルゲイン)を得ることもできます。

個人で物件を直接購入する現物不動産投資は昔から一般的でしたが、昨今は小口化不動産投資や証券化不動産投資なども人気。現物不動産投資の場合、投資対象はマンションの1室や戸建て住宅が中心になります。一方で小口化不動産投資や証券化不動産投資は、個人では投資が難しい一棟マンション、オフィス、ホテル、物流倉庫など、さまざまな用途・規模の不動産に投資することができます。

不動産投資のメリット、リスク

株やFXなど他の投資と比べると、不動産投資は手堅いと言われていますが、様々なリスクが隠れています。メリットとリスクを十分に把握した上で、賢く不動産投資を行いましょう。

不動産投資のメリット

不労所得の確保

将来何らかの理由で働けなくなった時でも、不動産投資による賃料収入があれば、生活の大きな助けになります。

年金対策

少子高齢化が進む中、十分な額の年金が将来にわたって支給される保障はありません。不動産投資をしていれば、老後の安定的な資金形成が期待できます。

相続税対策

不動産の相続税は固定資産評価額から計算されます。建物の固定資産評価額は時間経過により下がることが多いので、現金で相続するよりも相続税を減らせる可能性が高いです。

不動産投資のリスク

空室リスク

不動産の借り手が付かず、賃料収入が得られないリスクは常にあります。特に立地や築年数などがニーズに合っていない物件は空室リスクが高まります。

家賃滞納リスク

借り手から家賃が回収できないリスクがあります。借り手本人が家賃を払えない場合でも、連帯保証人や賃貸保証会社に請求できるような体制を整えましょう。

価格変動リスク

賃料や売却価格は市場の影響を受けて時々刻々と変化します。また、周辺環境の変化や建物の老朽化など物件個別で変動する要素もあります。

不動産投資の流れ

不動産投資は複数のステップを踏まなければなりません。専門知識が必要な場面もあるので、不安な点は自己判断せず不動産のプロに相談しましょう。

STEP1希望条件の整理

まずは、自分が不動産投資する目的と、目的を達成するために必要な条件を整理しましょう。どんな物件にどれくらい投資すべきかという軸が見えてきます。

STEP2物件情報収集

不動産会社への問い合わせやインターネットなどを使って、物件の情報を集めます。希望に合う物件が見つかったら、物件概要だけでなくレントロール(現在の賃貸条件がわかる資料)など、詳細な資料を請求しましょう。

STEP3現地調査

気になる物件は机上だけで判断せず、自分の目で確かめることが重要です。現地に行って、外観、室内の欠陥等ないかチェックしましょう。あわせて、周辺環境の確認も忘れずに。

STEP4買付申込書提出

現地調査で問題がなければ、物件を購入したい意思を表明する買付申込書を提出します。複数の買付申込書が入った場合は、売主が購入者を決めます。

STEP5融資相談

不動産投資をする際、多くの人が金融機関の融資を利用します。融資の本審査は契約締結後ですが、その前に自己紹介資料や物件資料などを準備して事前審査を受けます。

STEP6売買契約書締結

売主との間で売買契約を結びます。融資を受ける人は、契約に融資特約を付けましょう。融資特約があれば、融資の本審査が通らなかった場合契約を解除できます。

STEP7融資本審査

売買契約締結と同時に融資を申し込み、本審査を受けます。承認後、金融機関とローン契約を締結します。

STEP8決済物件引渡し

決済当日は売主、買主、不動産会社、司法書士などが集まって登記手続き、融資実行、決済金処理などを行います。最後に鍵や資料を受け取り、引渡し完了です。

まとめ

不動産投資を成功させるポイントは、納得いくまで情報収集をして無理のない収支計画を立てることです。様々な物件が流通しているので、迷ってしまうこともあるかもしれません。しかし、そこで本来の目的を見失うと失敗してしまう恐れがあります。自分なりの軸をしっかりと持って、有意義な投資を行ってください。

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