ウィズコロナで不動産投資はどう変わった?それでも不動産が選ばれる理由とは

コロナウイルスの勢いが止まりません。ワクチンの供給を大きく上回るスピードで感染が拡大し、終わりの見えない自粛が続いています。その中で不動産市況に、何が起こりつつあるのでしょうか

不動産投資はコロナ前に比べ、どう変わったのか

コロナウイルスが与えた経済への悪影響。リーマンショックのような大不況が訪れそうに思えますが、実際にはそうはなっていません。株式市場はバブル以来の3万円台に回復していますし、不動産市況もほぼ横ばいで推移しています。

不動産の取引件数が各地で前年の半分程度になっているケースは見られたものの、不動産価格の急落(いわゆる「投げ売り」)は起こりませんでした。

国土交通省が発表している「地価LOOKレポート(令和2年第4四半期)」によれば、調査した100地区の内、地価上昇が15地区、横ばいが47地区、下落が38地区でした。第3四半期の地価上昇1地区、横ばい54地区、下落45地区に比べれば、回復傾向にあると思われます。

住宅市場が堅調

都内の中古マンション市況は堅調です。「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」(東日本不動産流通機構調べ)によれば、2020年度においても中古マンションの成約物件に関する1㎡当たりの単価は上昇が見られました。成約件数は減少しているものの、価格はむしろ上昇しています。これは新規の住宅の供給が無い中で、中古マンションに需要が集まっていることが原因だと言われています。

また同機構調べのデータで、中古戸建住宅においては成約件数が2016年以来、4年ぶりに過去最高を更新しました。テレワークを前提とした郊外における新たなライフスタイルも広まりつつあります。ただし中古戸建ての成約物件価格は2年連続で下落しており、やはり都心が堅調。不動産は引き続き好立地物件に重きが置かれている印象です。

オフィスビルの空室率が上昇

オフィス仲介の大手である三鬼商事が発表した「MIKI OFFICE REPORT TOKYO 2021」によれば、東京のビジネス地区における平均空室率は4.49%であり、前年同月の1.55%から約3%上昇しています。テレワークを主体とした新たな働き方によりオフィス需要が縮小傾向にあります。電通が本社ビルの売却を発表したのも記憶に新しいですね。

勝者と敗者、2極化しつつある不動産投資

その他にもホテル事業や飲食店などのテナントに使っていた物件は、入居者の撤退により苦境に立たされています。またインバウンドの流入がストップしたことにより、民泊事業も再構築が求められ、通常の賃貸住宅へ業態転換するケースも見られます。

一方で、自宅での快適な暮らしを主体とした新しいライフスタイルはインターネット通販の需要を高め、物流施設への投資が拡大しています。昨年の夏には米国のファンド・ブラックストーンが、大和ハウスが保有していた4つの物流施設を550億円で取得しました。

コロナの影響で、これまで以上に物流セクターが注目を集め、そして住宅市況の堅調さが目立つ形となりました。

コロナの影響で変わっていく不動産

ホテル事業や飲食店などについては、コロナウイルスの収束により回復へと向かっていくでしょう。しかしオフィスビルはどうでしょうか。テレワークでの事業が当たり前になってしまった会社が、コロナ前の毎日出社する形へと戻らないケースが出てくるでしょう。そして戻らない覚悟があるからこそ、大規模オフィスの解約などの事例も出つつあるのだと思われます。今後は中規模以下のオフィスが優位と言えそうです。

不動産投資が終わらない理由

これまで述べてきたように、不動産はコロナ下でも大きく値崩れを起こすことなく堅調に推移してきました。特に人々の生活の中心として、住居系不動産はコロナ下でも安定しています。

資産運用にはアセット・アロケーションという考え方があります。アセットは「資産」、アロケーションは「配分」を意味する言葉で、アセット・アロケーションとはどのような資産にどういった割合で投資するかを決めることを指します。

こうして決められた配分によって、各資産に分散投資するポートフォリオを作り、リスクを減らしながら投資することがアセットアロケーションの目的です。例えば仮想通貨15%・金25%・株式35%・不動産25%等でポートフォリオを作れば、変動の大きい株式・仮想通貨を安定している不動産や金によってカバーするような設計が可能です。こうした分散投資の対象として、価格の安定している不動産の有用性が際立ちます。

インフレリスクに備える。

現代は現金を銀行に預けているだけでは増えない超低金利の時代であり、また日本は高齢化が引き起こす「働ける人口の低下(労働人口)」によるインフレが懸念されています。労働人口が減れば、人を雇うコストが上昇するためです。インフレが進行すれば、現金の価値は下がるため、預金を預けているだけで損をするような状況が予想されます。

そんな中で、上記のような安定運用のポートフォリオを作り、インフレリスクに備えつつ投資を行っていく考え方はますます広がっていくでしょう。リスク資産への投資をカバーするという意味では、価格が安定している不動産は分散投資に無くてはならない存在なのです。

また不動産は価格が安定していながらも、相場に合わせ賃料収入が上がっていくなど、インフレに強い側面があります。また総務省が発表している人口動態調査によれば、日本の人口は減少傾向にあるものの、世帯数については昭和43年より増加し続けていることが分かります。これは単身世帯や核家族が増加しているためです。今後も住宅を始めとした不動産の需要は、都市部を中心として堅調に推移していくと考えられており、不動産投資は続いて行くでしょう。

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