変動金利型の住宅ローンの今後について

変動金利型の住宅ローンの今後について解説します。

住宅ローンを組むときには「固定金利」か「変動金利」かを選ぶことになります。

超低金利時代と言われる今の日本においては、変動金利を選ぶ人が多いです。フラット35を取り扱う住宅金融支援機構の調査によると、新しく住宅ローンを組んだ人の中で変動金利を選んだ人の割合は62.9%。今は圧倒的に変動金利なんですね。

でもこの低金利がいつまで続くのか。それが気になりますよね。

この記事は、これから住宅購入を検討している人に向けて、変動金利型の住宅ローンの今後について解説していきます。

変動金利の仕組み

まずは、変動金利型の住宅ローンについて、仕組みやルールを簡単に説明します。

変動金利型の住宅ローンを選んだ場合、半年に1度借入金利の見直しが行われます。見直しの結果、金利が変動した場合は毎月の住宅ローンの返済額が変わることになります。

変動金利は、金利が変わることがあるという点から固定金利よりも金利が低く設定されることが多いです。

返済額見直しルール

半年に1度の金利見直しで、変動金利で借りている住宅ローンの金利が大幅に変わったら、家計の負担が重くなりますよね。そこで、変動金利型の住宅ローンは「5年ルール」と「125%ルール」という2つのルールがあります。

「5年ルール」とは、半年に1度の金利見直しで、大幅に金利が上昇した場合でも、5年間は返済額の変更がありません。

「125%ルール」とは、金利の見直しがあってから5年が経過して実際に返済額が変わる時、元々の返済額の125%までしか返済額は増えないというルールです。たとえば、毎月の返済額が10万円の人はどんなに金利が上昇しても、返済額は12.5万円までしか上がりません。

この2つのルールは、大幅な金利上昇によって返済額が急激に増え、家計が苦しくなる人を守るためのルールであり、住宅ローンを組んでいる人にとって良いルールだと思います。

未払い利息の支払い時期

「5年ルール」と「125%ルール」によって、返済額が一気に増えないようになっている一方で、半年ごとに金利は見直されています。大幅な金利の上昇があり、125%ルールが適用されて返済額が元々の返済額から125%の上昇で抑えられている場合でも、実際の借入金利は上がっているんですよね。

たとえば、毎月の返済額が10万円の住宅ローン金利が大幅に上昇して返済額が13万円になった場合、125%ルールが適用されて、実際の返済額は12.5万円になります。

では125%を超えた部分、5千円はどうなるのでしょうか。

それが「未払い利息」です。125%ルールの適用によって毎月の返済額に入ってこないだけで、いずれ支払わないといけない利息なんです。

未払い利息を支払うタイミングとして一般的なのは、最終回返済時に一括で払う方法です。他にも、分割で払う方法もあるので借入先の金融機関に確認してみるのが良いでしょう。

今後の金利動向

変動金利の仕組みや2つのルールについて理解してもらったうえで、今後の金利はどうなるのかについて簡単に考えてみます。

まず、大手銀行の住宅ローン金利を見てみると、平成20年に1.875%だったものが令和2年に0.475%まで下がっています。金利に詳しい専門家や大学教授などは口を揃えるように、この金利の低さは異常だと言っています。

そしてもう1つ良く言われているのが「金利は今が底(そこ)」です。0.475%まで下がった住宅ローンの金利が今が史上最も低く推移していて、なおかつここが最低値だと言っています。要はこれ以上住宅ローン金利が下がることには期待できないということ。

住宅ローンに限らないことですが、この超低金利は必ずどこかのタイミングで終わります。それは総理大臣が変わる時なのか日銀総裁が変わる時なのか、3年後なのか30年後なのかは分かりません。

いずれにしても「金利は今が底」、「いつかは上がる時が来る」ということを理解しておけば大丈夫です。

変動金利のリスクを理解し備える

変動金利型は固定金利型に比べて金利が低く設定されており、超低金利時代の日本においてはとても良い金利形態です。

しかし、大幅な金利上昇が絶対に起こらないなんて誰にも分かりません。金利上昇による返済額・支払利息の増加は確実に家計の負担となります。

それを防ぐためにも、日頃から「金利」という言葉には興味関心を持つようにしましょう。

たとえば「マイナス金利政策を止める」なんて超重要ワードです。

やばいな。金利めっちゃ上がりそうだな。というニュースがあれば、借入先の金融機関に金利形態の変更を依頼すると良いと思います。昔と違って金利形態の変更は割と簡単にやってくれますよ。

金利の上がりそうだと判断した時、すぐに固定金利型に変える。これが住宅ローンを組んでいる人が今考えるべきことやるべきことです。

変動金利のリスクを理解したうえで、金利に関するニュースに興味関心を持つこと。これができていればOKです。

変動金利型の住宅ローンとうまく付き合っていきましょう。

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